Ölkədə daşınmaz əmlak bazarında xeyli müddətdir müşahidə edilən durğunluq özünü artıq qiymət enişində göstərir. Əslində, bunu proqnoz etmək olardı. Belə ki, neftin qiyməti ucuz olduqda Azərbaycanda da daşınmaz əmlak bazarında dəyərin enəcəyi gözlənilən idi.

Ancaq ilin əvvəlində yazmızdıq ki, neftin ucuzlaşmasının Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarına ciddi təsiri olmayacaq. Çünki təcrübə göstərib ki, bizdə daşınmaz əmlak bazarı ilə neftin qiyməti az əlaqəlidir. Neftin qiyməti sadəcə, bir ara təklifin formalaşmasında mühüm rol oynadı ki, bu da 2008-ci ildən əvvəlki dövrə təsadüf edir: mənzil və kommersiya xarakterli tikililər sonradan daha çox başqa amillərdən qaynaqlamağa başladı. Və neçə illərdir ki, vəziyyət eyni idi. Ona görə də qiymətlər əsasən başqa cəhətlər sayəsində formalaşırdı, dərinə getdikdə isə burada tələb ilə təklifin rolunu görmək çətin idi.

Ümumiyyətlə, neftin dünya bazar qiymətləri ilə əlaqədar Azərbaycanda daşınmaz əmlak sahəsində qiymətlər heç vaxt enməyib. Başqa sözlə desək, neft bahalaşarkən qiymətlər artsa da, ucuzlaşanda yerində donub qalıb.

Belə ki, 2008-2009-cu illərdə qlobal maliyyə və iqtisadi böhran zamanı da bu, özünü göstərmişdi. Yəni, həmin illərdə ölkəmizdə “tikinti bumu” zəifləsə də qiymətlər dəyişmədi. Halbuki demək olar, bütün inkişaf etmiş ölkələrdə daşınmaz əmlak bazarlarında ciddi eniş qeydə alındı. Azərbaycandasa həmin illər ərzndə mənzil və sair tikintisində tənəzzül müşahidə olundusa da ucuzlaşma qeydə alınmadı. Bunu əslində, real vəziyyət də sübut edəcək idi.

Sadəcə olaraq, bizdə əlavə təsirlər mühüm rol oynadı. Belə ki, ilin əvvəlindən daşınmaz əmlak bazarı sahəsində alqı-satqıya dair vergi mexanizminin sərtləşdirilməsi, Rusiyadan və digər xarici ölkələrdən nəğd pul həcmlərinin axınının zəifləməsi, manatın birdən-birə kəskin şəkildə ucuzlaşdırılması və o cümlədən, ölkədə bank sektorunda likvidliyin aşağı düşməsi sözügedən sferada dəyərin enməsi üçün xüsusən, ciddi zəmin yaratdı.

Başqa sözlə desək, məhz alqı-satqı prosesinə dair vergi mexanizmi sərtləşdirilməsəydi, Rusiyadan və digər xarici ölkələrdən nəğd pul həcmlərinin axını zəifləməsə, manatın birdən-birə kəskin şəkildə ucuzlaşdırılması və o cümlədən, ölkədə bank sektorunda likvidliyin aşağı düşməsi baş verməsə idi, daşınmaz əmlak sahəsində dəyərin enməsi üçün heç bir fundamental əsas yox idi.

Hazırda qiymətlər təqribən, 20%-dən çox ucuzlaşmışdır. Və əks istiqamətdə inkişaf üçün heç bir əsas yoxdur. Belə ki, qiymətlərin ucuzlaşması üçün əsas yaradan alqı-satqı prosesinə tədbiq olunan vergi mexanizminin sərtliyi aradan götürülməyəcək. Rusiyadan və digər xarici ölkələrdən nəğd pul həcmlərinin axın dinamikasıı yaxın zamanda əks istiqamətdə dəyişməyəcək, manatın növbəti dəfə devalvasiyası gözlənilməklə, ölkədə bank sektorunun mövcud vəziyyət qısa müddət ərzində tam normal likvid vəziyətə gəlməyəcək. Odur ki, qiymətlər hələ çoxmu enəcək? Yox.

Məlumdur ki, dövlət başçımız hökumətin cari ilin I yarısında ölkənin sosial-iqtisadi yekunlarına dair keçirilən iclasında dövlət büdcəsindən Mərkəzi Bankın nəzdində fəaliyyət göstərən Azərbaycan İpoteka Fonduna 200 milyon manat vəsait ayırmaq haqda göstəriş verib. Bunun yerinə yetirilməsinə paralel olaraqsa ipoteka kreditlərinin verilməsi qaydalarına da dəyişiklik ediləcək, yumşaldılmalar həyata keçiriləcək. Belə ki, ipoteka kreditlərinə ayrılacaq vəsait artırılacaq, faizlər aşağı salınacaq və maksimal məbləğ isə yüksəldiləcək. Bu haqda kütləvi informasiya vasitələrində kifayət qədər yazıldığından tam təfərrüata varmaq istəmirik...

İpoteka kreditləri üçün ayrılan vəsaitin həcmini artırmaq, faizləri aşağı salmaq və maksimal məbləği qaldırmaq mümkündür və lazımdır. Ancaq sual olunur ki, nəticədə mənzil bazarında qiymətlərin yüksəlməyəcəyinə zəmanət varmı?! Təəssüf ki, yox!

Məsələ bundadır ki, bizdə, mənzil bazarında qiymətlər təkrar edirik ki, heç də tələb ilə təklif qaydaları əsasında formalaşmır, tənzimləmir. Halbuki, ölkədə mənzilə tələbat olduqca yüksəkdir. Ancaq bir var ümumi tələb, bir də var ki tədiyyə qabiliyyətli, başqa sözlə desək, alıcı qabiliyyətli tələb... Ölkədə mənzilə tələbatı olanların azı 70-80%-ni qeyri-alıcılıq qabiliyyətində olan tələb təşkil edir! Amma buna baxmayaraq, qiymətlər bahadır... Çünki Azərbaycanda mənzil bazarı ən çox "yatırım mənbəyi" rolunu oynayır.

Bunun müqabilində isə ipoteka kreditləşdirməsini "yüngülləşdirməklə" ölkədə əhalinin mənzilə həqiqi tələbatı olan həmin o 70-80% hissəsinin də alıcılıq qabiliyyətinin yüksəlməsi nəticəsində qiymətlərin bahalaşmasına real şərait yarana bilər.

Düzdür, daşınmaz əmlakın alqı-satqısına dair bu ildən bir sıra vergi qaydalarının tətbiqi və sair kimi tədbirlər mənzil bazarından gəlir və yatırım vasitəsi kimi istifadə edənlərin bazarını bir növ məhdudlaşdırıb. Ancaq əsas hədəf bu olmalıdır ki, mənzillərin qiymətləri süni amillər nəticəsində yaranmasın və "şişməsin"... İpoteka kreditləşdirilməsi şərtlərinin yüngülləşdirilməsi də yalnız bu zaman əsas məqsədə xidmət edəcək.


Pərviz Heydərov
AzVision.az üçün